基于税收视角的鄂尔多斯房地产业困境分析

        近年来，房地产一直是支撑鄂尔多斯市经济和财政收入快速增长的主要动力之一。但自2011年下半年以来，受国内外经济低迷、房控政策严调以及民间融资风险频发等因素的影响，鄂尔多斯市房地产市场由“高热”急速转入萧条，大量商品房滞销，企业资金链断裂，部分房地产企业因资金缺乏而开工不足，房地产行业不振导致房地产行业税费收入下滑严重，经济社会发展速度放缓。

        一、房地产行业依然是鄂尔多斯市税收收入重要支柱

        房地产业是鄂尔多斯市近年来发展最快的行业之一，2006年至2011年期间，鄂尔多斯市房地产行业开发投资由40.58亿元增长至426亿元，增长了近9.5倍，年均增速为60%。房地产行业增加值含建筑业由17.79亿元增长至85.76亿元，增长了3.8倍，年均增速为37%；对当地经济增长贡献率由6.1%增长至13.7%，提高了7.6个百分点。房地产行业完成的各项税收收由4.44亿元增长至49.37亿元，增长了10.1倍，年均增速为61.9%。土地出让收入由18.27亿元增长至220.28亿元，增长了11.1倍，年均增速为43.7%。房地产行业对地方财政收入贡献率由2006年的28.6%提高至2010年的57.4%，提高了近29个百分点，至2011年虽然有所下降，但依然维持在42.5%这个较高的水平。

        二、鄂尔多斯市房地产业陷入困境对地方税收的影响

        （一）房地产业各项指标下降幅度较大

        作为全国的三线城市，鄂尔多斯市近年来房地产市场出现了非理性发展，房地产投资年均增速达到了60%，远远超过全国平均水平近37个百分点。分析原因，主要与近年来当地经济快速发展、地方政府积极支持以及当地民间资金大量涌入有密切关系。但是在2011年下半年国家房地产严控政策相继出台、地方经济发展低迷，以及当地民间融资出现风险等一系列因素的影响下，鄂尔多斯市一度“高热”的房地产市场迅速进入萧条。2012年上半年鄂尔多斯市房地产开发投资72.03亿元，同比下降61.6%；新增房地产贷款20.9亿元，同比下降了21.7%；续建及新建项目仅有36%开复工，较2011年同期下降了53个百分点；商品房销售面积为226.04万平方米，实现销售收入140.65亿元，同比分别下降26.2%和33.3%。新增建设用地批准面积362.68公顷，同比下降75%；土地出让254宗，面积为1113.13公顷，同比分别下降60%和26.5%。

        （二）房地产市场萧条造成税收收入减少

        受鄂尔多斯市房地产市场萧条的影响，房地产行业相关税收及土地使用收入均出现大幅度的下滑。2010年全市房地产行业各项税收11.6亿元，同比下降59.1%；土地使用收入62.4亿元，同比下降443070。因房地产业相关税费收入大幅下降，造成去年上半年全市地方税收入同比下降了8.2%。房地产业对地方税收入的贡献率为25.5%，较2011年同期下降了18.7个百分点。

        三、房地产市场陷入困境原因分析

        （一）国家房地产调控政策影响。目前，我国东、中、西部地区经济发展差异还较大，而房地产业对不同地区的经济增长贡献率也不相同。2011年东部地区房地产业对经济增长贡献率为1.1%，中部地区为8.1%，西部地区为11.3%，而鄂尔多斯市则达到13.7%，房地产业已经成为促进当地经济发展和增加财政收入的主要动力。国家实行严格的房控政策对于东部、中部经济基础较好、发展较快的地区影响较小，但对于西部经济产业落后，结构单一的地区则会产生较大影响。

        （二）房价增速超出了人民可支配收入增速。近年来，鄂尔多斯市房地产价格呈现了飞快涨趋势，其商品住宅房屋平均销售价格由2006年1400元/平方米上涨到2011年底的5370元/平方米，6年内上涨了2.8倍，增速高于全国水平（64%），甚至超过北京（1.3倍）、上海（97%）等重点城市。即使在国家严厉政策调控下以及当地房地产市场严重不景气的情况下，2012年上半年房地产价格依然平均维持在4980元/平方米的较高水平，较2011年底仅下降了7.3%从房价收入比情况看，2006年至2011年鄂尔多斯市房价收入比由12上升至28.3，而同一时期全国房价收入比则维持在6~8.5区间波动，鄂尔多斯市高房价已经超出当地居民的实际购买能力。分析当地房价居高不下的主要原因为：一是当地商品房中投资性商品房所占比重很大。通过当地统计局抽样调查发现，属于解决居住需求的购房比例低于20%，以改善居住条件为目的占30%~40%，而纯粹以投资为目的比例占40%以上。二是大量的民间借贷资金介入房地产开发之中，借贷利息较高，增加了房屋的开发成本。

       （三）土地收入增减波动对当地财政收入影响较大。2006年至2011年，鄂尔多斯市土地有偿使用收入占当地财政收入比重由23%提高至34.6%，提高了11.6个百分点。2012年上半年鄂尔多斯市土地有偿使用收入同比下降了44.3%，造成土地有偿使用收入占当地财政收入比重下降至21.1%，较2011年底下降了13.5个百分点。

       四、解决鄂尔多斯房地产市场困境问题的措施

       （一）快速调整产业结构。国际经验已经证明，产业结构不合理是阻碍经济持续健康快速发展的头号敌人。目前鄂尔多斯市所遇到的经济社会发展放缓，带来的政府债务化解难度加大就是产业结构不合理的具体表现。当前正是我们加快产业结构调整的最佳时机，综合利用鄂尔多斯飞速发展的10年所积累的经济实力，同时紧紧抓住国家新一轮小城镇建设及国家重点开发区呼包鄂榆经济核心圈发展战略，结合本地实际调整经济结构。一是要加快人才战略建设，通过吸引高科技人才助推鄂尔多斯经济社会发展。二是要极力推动科技创新，扶持中小企业走可持续发展的创新之路，培育新的经济增长点。三是要推进搞好生态建设、发展循环经济、淘汰落后产能，建设宜居宜业山川秀美的鄂尔多斯。

       （二）加强对房地产业监控，促进房地产市场健康发展。目前，国务院出台的调控政策还不够细化，对中、东、西部地区经济发展差距没有具体融入。因此，各地政府要注重国家调控政策的灵活性，依据国务院大政方针，结合本地实际情况制定出具体、可行的实施办法，从而形成中央与地方互补的政策调控体系，以更好地满足不同地区发展需要。

      （三）科学规划土地供应，合理解决房屋供大于求矛盾。根据我市经济和城镇发展需要，科学、合理制定短期和中长期土地发展规划，合理确定土地供应结构，适时调整土地供应数量及进度，保持土地供应相对均衡，尽量避免过度开发。加快保障性住房建设和消化过量商品房住宅有机地结合起来，合理引导房地产开发商将房价理性降价，政府积极回购过剩商品房作为廉租房、经济适用房等保障房，也可作为新入驻、新成立企业的职工优惠房，从而尽快消化存量房，盘活资金，促进鄂尔多斯房地产市场尽快回暖，有效解决低收入人群住房问题。

      （四）防范化解房地产风险税收对策。一是内蒙古地方政府应该争取适当的税法立法权，保证财权和事权的相对独立。根据《民族区域自治法》规定，在遵循宪法、相关法律的前提下可以制定有关税收的地方性法规。二是我区尝试开征物业税，提高税收规模，增加财政收入。目前，我国在保有环节的税收主要是房产税和城镇土地使用税，房产税大体上是对企业的营业性用房征收，对居民个人住房不征收，只对居民出租住房征收。而城镇土地使用税实行定额税，最高为大城市30元每平方米，与现今高额的地价相比，税负较轻，没能有效抑制投资者过多占有和打击囤积行为，也没能有效起到促进公平，增进效率的目的。试点，物业税可以对包括居民住房在内的房地产开征，具有长期耐久的特点。因此，开征物业税，税源具有稳定性、长期性。三是规范税收征收管理权限，完善征收管理办法。针对鄂尔多斯房地产市场存在的各种隐患，从税收角度出发，一方面明确国税、地税的征税范围，规定中央税收收入一律由国家税务机关征收，地方税收一律由地方税务机关征收。另一方面，税务机关应该相应的加强税收征管，对房产买卖交易的各个环节所涉及的税种，如土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税等加强征收，实行严格的征税管理办法，避免出现税收漏洞，造成税款流失，达到有效防范房地产市场风险的目的。同时，税务部门应该与政府相关职能部门实行合作，强化房地产信息披露机制，定期对房地产规划制定实施、土地供应、商品房可售面积、房价变动和交易状态等情况及时进行公开披露，促进市场参与者理性决策，避免房地产市场出现大幅波动而造成不必要的风险。

      作者单位：内蒙古大学鄂尔多斯学院